בכתבה הבאה, נסביר את מושגי היסוד השכיחים בתחום פינוי בינוי.
הכתבה בשיתוף עם חברת אפיקים הנדסה.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא תהליך שבו אזורים עירוניים ותיקים עוברים תכנון מחדש, במטרה לשפר את איכות המגורים, התשתיות והסביבה. במרכזו של התהליך עומדים מיזמים שנועדו להחליף בניינים ישנים במבנים חדשים, תוך הגדלת כמות יחידות הדיור ושיפור התשתיות הציבוריות באזור.
תכניות התחדשות עירונית מבוצעות בעיקר באמצעות שני מנגנונים עיקריים: פינוי בינוי ותמ"א 38. מדובר בתהליכים מורכבים, אך היתרון המרכזי בהם הוא שיפור משמעותי באיכות החיים של הדיירים הקיימים, הגדלת היצע הדירות והעלאת הערך של הנכסים.
תמ"א 38
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שהחלה בשנת 2005, במטרה לחזק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. היא מאפשרת ליזמים ודיירים לבצע חיזוק למבנים ישנים. הפרויקט יכול להתבצע בשני אופנים עיקריים וחשוב שיהיה בליווי של מפקח בניה פינוי בינוי:
תמ"א 38/1 – חיזוק ותוספות בנייה על המבנה הקיים.
תמ"א 38/2 – הריסת המבנה הקיים ובנייה של מבנה חדש.
אחוזי בנייה
אחוזי בנייה מגדירים את היחס שבין שטח המגרש לבין כמות השטח המותרת לבנייה עליו. לדוגמה, אם שטח מגרש הוא 1,000 מ"ר ואחוזי הבנייה הם 200%, ניתן לבנות על המגרש שטח כולל של 2,000 מ"ר.
בפרויקטים של פינוי בינוי, נושא אחוזי הבנייה הוא חשוב, מכיוון שהוא מגדיר כמה דירות ניתן לבנות במתחם מסוים. הגדלת אחוזי הבנייה היא למעשה התמריץ הכלכלי של היזם לבצע את הפרויקט, משום שיותר יחידות דיור משמעותן הכנסה גבוהה יותר ממכירת הדירות החדשות.
בעלי הזכויות
בעלי הזכויות הם הדיירים או הבעלים של הנכסים הקיימים במתחם המיועד לפינוי בינוי. לכל אחד מהדיירים יש זכויות על הנכס שבו הוא מתגורר, ואלו הזכויות שמועברות לבנייה מחדש או לשיפוץ במקרים של פינוי בינוי.
במסגרת פרויקט פינוי בינוי, בעלי הזכויות נדרשים לחתום על הסכמים עם היזם כדי לקדם את הפרויקט. שימו לב, מומלץ מאוד שהתהליך יהיה מלווה על ידי עורך דין וכל זאת על מנת שיהיה אפשר לשמור על הזכויות של הדיירים או בעלי הנכסים לאורך כל התהליך.
היתר בנייה
היתר בנייה הוא האישור הרשמי הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמאפשר ליזם להתחיל בביצוע עבודות הבנייה בפועל. הוצאת היתר הבנייה היא תהליך מורכב שכולל מספר שלבים, בהם תכנון אדריכלי, קבלת אישורים מתאימים, בדיקת ההתאמה של התכנית לתקנים הנדרשים ועוד.
תהליך קבלת היתר הבנייה עשוי לקחת זמן רב ולעיתים לעכב את תחילת הפרויקט.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס המוטל על בעלי הקרקע או הנכס בעקבות השבחה שנובעת מהחלטה תכנונית של הרשות המקומית. ההשבחה מתבצעת כאשר מאשרים תכניות בנייה חדשות שמעלות את ערך הקרקע או הנכס. לדוגמה, אם מבנה ישן עובר פינוי בינוי ובמקומו מוקם בניין חדש עם דירות נוספות, ערך הנכסים החדשים עולה, ולכן מוטל היטל השבחה.
הטבות מס
פרויקטים של פינוי בינוי יכולים להעניק לדיירים וליזמים הטבות מס משמעותיות. הטבות אלו ניתנות מתוך רצון לעודד התחדשות עירונית.
נוסח טאבו
נוסח טאבו הוא מסמך רשמי שמונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין ומפורטים בו הפרטים המשפטיים הקשורים בנכס.
כאשר מדובר על פרויקטים של פינוי בינוי, חשוב לוודא שכל אחד מהדיירים מחזיק בנוסח טאבו מעודכן ומדויק, כדי להבטיח שזכויותיו בנכס מוגנות ושהן עוברות כפי שצריך לדירה החדשה שתבנה לאחר סיום הפרויקט.
